【不動産ETF】米国REIT（IYR・RWR）投資のメリット・デメリットは？

おはようございます。

長期投資をするうえで一度は必ず迷うのが、ポートフォリオの中にREIT（不動産）を組み込むべきかどうかです。

私自身は、REITへの投資はあまりしていませんが、ETFを利用して投資をするならば、

1) IYR：iShares US Real Estate ETF　ブラックロック社の米国不動産ETF

2) RWR：SPDR ダウ・ジョーンズREIT ETF（RWR US）

が選択肢になるでしょう。

REITの魅力は、金融商品ですので現物不動産よりも流動性が高いことにあります。

現物不動産は買いたい時にパッと買って、売りたい時にパッと売るということはできません。

また、現物不動産は小さくても数百万円〜大きければ数億円の投資規模になります。

レバレッジをかけられるのが現物不動産投資の大きな魅力ですが、裏を返せば借金を背負うということですので、一回の取引額が大きいだけに躊躇してしまう方も多いでしょう。

そんな時にREIT投資は便利です。

私自身はREITへの投資はしていません。

1) 超長期投資での期待リターンが株式よりも低いこと

2) 暴落時の値下がり（ボラティリティ）が株式と同等程度あること

3) 経費率が株式ETFと比較すると割高（IYR：0.42%、RWR：0.25%）であること

が主な要因です。

また、小規模ながら国内で不動産を保有していることもあり、REITへの投資妙味は少ないと考えています。

株式、債券、金、REITなどの各アセットクラスの中で、超長期でのリターンは「株式」が最も高いことが証明されています。

つまり、長期投資家ならばあくまで「株式」をポートフォリオの核として、その他のアセットクラスはその弱点を補う目的で利用すべきです。

下がIYR（REIT・青）、IVV（S&P 500・赤）、AGG（債券・緑）、GLD（ゴールド・黄）のチャートです。

（チャートはYahoo financeから引用）

株式と組み合わせるならば、債券や金ETF（GLD）のように株式と異なった値動きをする商品の方が利用しやすいです。

REITは株式と値動きが似ているうえ、株式の大暴落時にはREITは同等もしくはそれ以上に値を下げることもあります。

よって、REITメインというのは株式メイン以上にハイリスクと考えましょう。

そういった意味では、利用方法がなかなか難しいアセットクラスと言えます。

REIT投資の魅力は、株式ほど安定的ではないにせよキャピタルゲインが狙えることです。

また、利回りの高さ（4%前後）はREITの魅力ですので、REIT市場が大暴落した時に逆張りで参入する方が投資妙味が大きい気がします。

実際、リーマンショック直後の日本REITは今では信じられないような利回りの商品がゴロゴロ並んでいました。

ところが、いざその局面を迎えると買い向かえなくなってしまうんですよね。

大暴落時に割安になったREITをうまく拾うことができれば、安定的なキャッシュマシーンに変わる可能性があります。

不動産という株式や債券とは異なるアセットクラスを気軽に保有できるのがREITの最大の魅力ですが、ポートフォリオのサテライト的に少しだけ保有する使い方がメインになるでしょう。

REITのパフォーマンスは超長期では株式に劣後する可能性が高いです。

また、株式の暴落時には株式以上に値を下げることがありますので、そのボラティリティの高さを理解しておく必要があります。

利回りが高いのは大きな魅力ですので、暴落時に割安になったREITをうまく拾えると安定的なキャッシュマシーンになりえます。

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REITと現物不動産投資はどちらも不動産への投資であることには間違いありませんが、その性質は大きく異なります。

現物不動産投資は「事業」ですので、数字に厳格になって綿密な計画をたてる必要があります。

株式とREITの相関係数の高さ、および金利と不動産価格の相関について考察した記事です。

Source: 神経内科医ちゅり男のブログ